De verkoop van verhuurd vastgoed door projectontwikkelaars is al jaren een bron van discussie in de fiscale praktijk. Daarbij speelt voornamelijk de vraag of de verkoop kwalificeert als een overdracht van een algemeenheid van goederen die buiten de heffing van btw blijft. Btw-specialist Thijs de Mos vertelt er meer over in deze blog.
Hoge Raad stelt vragen over btw bij verkoop verhuurd vastgoed
Op 21 november 2025 heeft de Hoge Raad een belangrijke tussenuitspraak gewezen die helaas de onzekerheid in de vastgoedwereld voort laat duren. De zaak gaat om de verkoop van een appartementencomplex dat kort verhuurd was. De vraag: kan zo’n verkoop buiten de btw blijven, zoals bij een overdracht van een onderneming?
Wat speelde er?
Een projectontwikkelaar kocht een oud kantoorgebouw, verbouwde het tot 77 appartementen en is deze appartementen vanaf de oplevering gaan verhuren. Nog geen vier maanden later werd het complex in verhuurde staat verkocht aan een belegger. Normaal gesproken is de verkoop van nieuwbouw belast met btw, maar er bestaat een regeling die voorkomt dat btw moet worden berekend als feitelijk een onderneming wordt overgedragen. Het hof vond dat deze regeling van toepassing was in deze casus, maar de Belastingdienst dacht daar anders over en ging in cassatie.
Vooralsnog geen uitsluitsel
De Hoge Raad vergroot de onzekerheid. De Advocaat-Generaal beantwoordde in haar eerdere conclusie of de regeling kan gelden als een projectontwikkelaar het onroerend goed ontwikkelt, oplevert, verhuurt en daarna wil verkopen. Haar antwoord was bevestigend. Maar de Hoge Raad twijfelt niet alleen aan dat antwoord, maar twijfelt ook of de faciliteit überhaupt van toepassing is wanneer het onroerend goed alleen wordt gebruikt voor btw-vrijgestelde prestaties.
De vragen aan het Hof van Justitie van de EU
Omdat de Hoge Raad geen duidelijk antwoord kon geven, legt hij de kwestie voor aan het Hof van Justitie van de EU. De Hoge Raad wil weten:
- Geldt de regeling ook als het gaat om vastgoed dat alleen wordt gebruikt voor btw-vrijgestelde activiteiten, te weten btw-vrijgestelde verhuur?
- Is het genoeg dat het complex verhuurd is en in verhuurde staat wordt verkocht, of telt ook de bedoeling van de verkoper mee? Bijvoorbeeld: was het plan vanaf het begin om snel te verkopen?
Voorlopig zorgt deze uitspraak vooral voor onzekerheid. Projectontwikkelaars en beleggers weten niet zeker of ze bij dit soort transacties btw moeten rekenen. Dat kan grote financiële gevolgen hebben.Totdat het Europese Hof duidelijkheid geeft, houd bij vastgoeddeals rekening met onzekerheid. Leg vast wie belasting betaalt bij een tegenvallende uitkomst en reken scenario’s door. De beantwoording van de extra vraag van de Hoge Raad kan ook de zorg- en verzekeringssector raken.
Kennismaken met Forward Fiscalisten?
Wil je weten hoe jouw project fiscaal het beste kan worden ingericht? Neem contact op met Forward Fiscalisten. Wij denken mee over btw, overdrachtsbelasting en alle fiscale aspecten van vastgoedtransacties. Btw-specialist Thijs de Mos en vastgoed expert Hans Pieter Mulder staan je graag te woord. Mail naar info@forwardfiscalisten.nl.
